Entre la multitud de propiedades que están a la venta, muchas ya tienen una banda que cruza las palabras “Se Vende” con otra que agrega: “Retasada”. Se trata de una tendencia que se está viendo cada vez más en el mercado y que marca la necesidad de ajustar los precios a la baja para combatir la inmovilidad de las ventas.

Entre las inmobiliarias hay algunas más propensas a tasar con precios más bajos para conseguir compradores y otras que se resisten a bajar los valores por temor a perder potenciales clientes o ver reducidas sus comisiones.

Según un relevamiento de la plataforma de inmuebles Zonaprop el 34% de los departamentos en venta en la Capital Federal fue retasado a la baja en los últimos seis meses, con un descuento promedio del 8%.

«La baja de este tipo de avisos registró un salto en mayo del 2020 y llegó a su punto máximo: pasó de una media de 7% al 8,7% en tres meses», según este sondeo.

De acuerdo con la información de ZonaProp, a nivel histórico, en 2017 el porcentaje de inmuebles retasados, representaba el 18% del total ofertado. Comenzó a aumentar a finales del 2018 y la tendencia continúa en alza hasta hoy.

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«Los departamentos demuestran una baja del 0,9% durante el último mes y acumulan un descenso del 5,1% en el 2021. Actualmente, el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires es de U$S 2.413″, dicen. Así, para comprar una propiedad de dos ambientes y 50 m2 en la Ciudad de Buenos Aires se necesitan US$ 125.658 y US$ 178.846 para un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados.

Claramente “existe un precio de captación y uno de venta”, explica Julio Bezruk, de Bez Propiedades. “El propietario que acepta poner en venta su inmueble al precio que realmente se puede vender tiene más probabilidades de que se haga la operación, pero la realidad es que no todos se deciden a ajustar el precio”, señala.

Según la experiencia del empresario, los valores bajaron un 30% respecto de los niveles de antes de la pandemia. “La realidad de hoy es que el que necesita vender tiene que ajustar el precio y aún así no hay garantía de poder vender”, dice.

Desde deinmobiliarios, Santiago Magnin dice: «Estamos en el mercado más sobreofertado de toda la historia, con más de 160.000 propiedades diferentes en venta sólo en Capital Federal. Dentro de esa inmensidad de inmuebles, nunca hubo más ‘retasados’. Sin embargo, hay tan sólo 2.100 ventas por mes. Nosotros vendemos porque tasamos en base a los 2.100 precios de cierre y no en base a los 160.000 valores de publicación», señala.

Para Jorge Toselli, la retasación es efectiva «siempre y cuando no se transforme en una costumbre de llamar continuamente al cliente porque todo tiene un límite. Por otra parte, ocurre que los propietarios no siempre quieren bajar el valor, debido a que creen que por este año, los inmuebles no seguirán perdiendo valor», dice.

«Hoy un departamento usado de 30 años en buen estado, luminoso de 3 ambientes en zonas de Barrio Norte/Recoleta/Belgrano/Palermo/Botánico de alrededor de 70 M2 se puede comprar en u$s 145/150.000. Y ese valor, no creo baje en el futuro”, opinó.

Pero es cierto que la situación actual del mercado inmobiliario, con bajas en las operaciones y pocos llamados para concertar visitas, obliga a revisar los precios y -en muchos casos- a bajar los valores de las propiedades.

«Esa baja no debe ser significativa pero, como un 5% en US$ 150.000 equivale a US$ 7.500 menos, eso incide a la hora de ver y comparar valores para adquirir una propiedad. Este pequeño ajuste le facilita la búsqueda al comprador ya que así puede encontrar unidades para adquirir y a nosotros, como operadores del mercado, nos acerca más a la realidad para poder vender”, explicó.

Según ZonaProp, los inmuebles que se venden desde el pozo continúan con una mayor resistencia a la caída de los precios. De acuerdo al tipo de propiedad, el valor del metro cuadrado varía: un departamento a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires se adquiere por US$ 2.648 el m2 y una unidad usada comprende un costo de US$ 2.315.

“Lo que no baja de precio no vende», asegura Solange Esseiva, dueña de la inmobiliaria H-54 . Y explica que el riesgo de no vender en dos años, por ejemplo. en Palermo, es que «aumenta la competencia con los departamentos a estrenar que se están construyendo ahora, y ese departamento que quieren vender pasa a ser más viejo».

«El número que tiene uno en la cabeza hay que bajarlo 20/25% más, para poder venderlo realmente”, sugiere.

También Gabriel Brodsky, CEO de Predial, coincide en un punto: «Hoy está en juego en qué tiempo se va a vender, si el precio retasado es parecido al original, la probabilidad de venta para el cliente es más baja; si es agresivo, podrá realizar una operación más ágil».

Finalmente, Belen Fuentes, de Negocios Inmobiliarios, sostiene que prefiere tener en su cartera propiedades que se vendan, no solamente «propiedades a la venta».

“Entonces intento retasar las propiedades, converso con los propietarios y ahí se ve si el cliente está entre aquellos que tienen sus inmuebles como resguardo de valor en dólares y no quieren bajarse del precio que consideran justo, o está en el grupo de los que tienen una necesidad concreta de venta. La idea es lograr un acercamiento entre las partes», concluyó.

NE